Размер шрифта: A A A
Цвет сайта: A A A A

Официальный сайт муниципального образования Северо-Енисейский район
Новый официальный сайт Северо-Енисейского района. Перейти к старой версии сайта

«Азбука капитального ремонта» МКД

О регулировании капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (МКД)

До 01.01.2013 капитальный ремонт общего имущества МКД мог проводиться только на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД.

С 01.01.2013, согласно Федеральному закону от 25.12.2012 № 271-ФЗ «О внесении изменений в ЖК РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», в ЖК РФ внесены существенные изменения, коснувшиеся порядка проведения и финансирования капитального ремонта общего имущества в МКД на всей территории Российской Федерации. Указанными изменениями исключена плата за капитальный ремонт общего имущества из состава платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в МКД. При этом в целях формирования фонда капитального ремонта, отдельной составляющей в структуре платы за жилое помещение для собственников помещений в МКД ЖК РФ введен взнос на капитальный ремонт. Необходимость таких изменений продиктована низкой активностью собственников помещений МКД в решении вопросов, связанных с проведением капитального ремонта общего имущества МКД. На текущий момент более 50% МКД в Северо-Енисейском районе требуют капитального ремонта.

В соответствии с требованиями раздела IX Жилищного кодекса РФ принят Закон края № 4-1451 и утверждена Региональная программа капитального ремонта общего мущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Красноярского края. Капитальный ремонт МКД будет проводиться независимо от наличия или отсутствия решения общего собрания собственников, в рамках утвержденной Региональной программы, в которую включены все МКД, расположенные на территории Красноярского края, за исключением МКД, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, а также домов, в которых имеется менее трех квартир.

О Региональной программе

В Региональную программу включено 15044 МКД, расположенных на территории Красноярского края, в том числе 102 многоквартирных дома расположенных на территории Северо-Енисейского района. Перечень работ и услуг по капитальному ремонту, выполнение и оказание которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, включает в себя:

  • ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
  • ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
  • ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;
  • ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в МКД;
  • утепление и ремонт фасада;
  • установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
  • ремонт фундамента МКД.

Сроки выполнения работ в Региональной программе распределены на пять периодов, первый период – 10 лет, последующие по 5 лет. Программа выстроена таким образом, что период капитального ремонта для каждого МКД определен в соответствии со сроками накопления средств на капитальный ремонт таким домом.

О взносах на капитальный ремонт

этажность многоквартирного дома

Минимальный размер взноса, руб./кв. м. 
в месяц

2014 год

2015 год

2016 год

Для многоквартирных домов, расположенных на территории Красноярского края в районах Крайнего Севера

многоквартирные дома до 2х этажей

8,7

9,1

9,5

многоквартирные дома от3х этажей до 5 ти этажей

8,3

8,7

9,1

многоквартирные дома с лифтами

8,7

9,1

9,5

При расчете минимального размера взноса среди прочих, согласно методическим рекомендациям, утвержденным приказом Минстроя России от 07.02.2014 № 41/пр, учитывались следующие факторы:

  • стоимость работ по капитальному ремонту, сформированная за последние три года;
  • нормативные сроки систем;
  • этажность и степень благоустройства многоквартирного дома и т.д.

В соответствии с Законом края № 4-1451 минимальный размер взноса установлен на три года, на второй и третий год указанного трехлетнего периода, определен с учетом уровня инфляции. ЖК РФ установлено, что собственники помещений в МКД вправе принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер такого взноса.

О способах формирования фонда капитального ремонта МКД

Собственники помещений в МКД решением общего собрания большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД до августа 2014 года должны были выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта МКД:

перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в кредитной организации. При этом владельцем специального счета может быть ТСЖ, осуществляющее управление МКД, либо региональный оператор. Данный способ предназначен в первую очередь для собственников помещений в МКД, имеющих намерение принимать активное участие в проведении капитального ремонта своего МКД, так как собственникам предстоит самостоятельно заниматься организацией проведения капитального ремонта, отслеживать процесс накопления денежных средств, вести претензионную работу по взысканию задолженности по оплате взносов на капитальный ремонт, а также нести дополнительные расходы на обслуживание специального счета, выставление платежных документов;

перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора. Данный способ предназначен для собственников помещений в МКД, не желающих или не имеющих возможности принимать активное участие в проведении капитального ремонта общего имущества в МКД. Главной особенностью такого способа формирования фонда капремонта является то, что региональный оператор в отношении собственников помещений несет обязанность по выполнению капитального ремонта МКД в объеме и сроки, определенные Региональной программой. При этом Законом края № 4-1451 установлено, что собственники помещений через уполномоченное общим собранием лицо вправе принимать участие в отборе подрядных организаций на выполнение работ по капитальному ремонту, подписании актов выполненных работ по капитальному ремонту.

В случае, если собственники помещений в МКД в указанный срок, не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта или выбранный ими способ не был реализован, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора.

На территории Красноярского края работа по определению способов формирования фонда капитального ремонта МКД завершена в августе 2014 года, по результатам которой:

  • в отношении 668 МКД реализован способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете;
  • в отношении 14 376 МКД реализован способ формирования фонда капитального ремонта на общем счете регионального оператора.

На территории Северо-Енисейского района 102 МКД выбрали способ формирования фонда капитального ремонта на общем счете регионального оператора.

О региональном операторе

В соответствии с требованиями ЖК РФ региональный оператор создается субъектом Российской Федерации в организационно-правой форме Фонда.

Необходимо отметить, что обеспечение деятельности фонда осуществляется исключительно за счет средств краевого бюджета. При этом средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в МКД, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в этих МКД. Использование указанных средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора, не допускается.

Контроль за соответствием деятельности регионального оператора установленным требованиям осуществляется органом государственного жилищного надзора – Службой строительного надзора и жилищного надзора Красноярского края.

Кроме того, в отношении деятельности регионального оператора действующим законодательством предусмотрен финансовый контроль, осуществление которого возложено на Службу финансово-экономического контроля и контроля в сфере закупок Красноярского края, органы муниципального финансового контроля муниципальных образований, Счетную палату Красноярского края. Финансовые органы осуществляют финансовый контроль за использованием региональным оператором средств соответствующих бюджетов в порядке, установленном бюджетным законодательством Российской Федерации.

О кредитных организациях, уполномоченных на аккумулирование взносов на капитальный ремонт

Законом края № 4-1451 установлено, что счет для аккумулирования взносов на капитальный ремонт может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей. Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют установленным требованиям, на своем официальном сайте в сети «Интернет». В Красноярском крае проведен открытый конкурс по отбору кредитной организации для открытия счетов регионального оператора, по итогам которого выбран ОАО «Сбербанк России».

О предоставлении платежных документов на оплату взноса за капитальный ремонт

Согласно ЖК РФ собственники помещений в МКД, формирование фонда капитального ремонта которых осуществляется на счете регионального оператора, оплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором. При этом региональный оператор, в соответствии со своими полномочиями, определяет способ подготовки и доставки платежных документов на оплату взносов на капитальный ремонт.

Так, Законом края № 4-1451 предусмотрено, что региональный оператор вправе заключить с УО, ТСЖ, ресурсоснабжающей организацией договор о включении в платежный документ, на основании которого вносится плата за содержание и ремонт жилого помещения и (или) коммунальные услуги, сведений о размере взноса на капитальный ремонт с указанием наименования регионального оператора, номера его банковского счета и банковских реквизитов, его адреса (места нахождения).

Поскольку мероприятия по созданию новой разветвленной по краю структуры для предоставления гражданам платежных документов и приема оплаты взносов на капитальный ремонт потребуют значительных финансовых затрат, что является необоснованным и нецелесообразным, было принято решение использовать возможности уже существующих организаций, в связи с чем организован и проведен конкурс. По результатам указанного конкурса, Северо-Енисейского района выбран – ОАО «Красноярскэнергосбыт».

Региональным оператором заключен договор с ОАО «Красноярскэнергосбыт» на оказание услуг по подготовке, печати и доставке платежных документов, в соответствии с требованиями законодательства в отношении граждан осуществляет предпечатную подготовку, печать, доставку платежных документов и сбор взносов за капитальный ремонт.

В адрес собственников и нанимателей помещений МКД в ноябре 2014 года была направлена тестовая «нулевая» квитанция для своевременного выявления неточностей, а также информирования о старте системы капитального ремонта, сформированной на территории Красноярского края.

В декабре месяце произведено начисление взносов на капитальный ремонт, в адрес собственников направлена первая квитанция на оплату взносов на капитальный ремонт, на оборотной стороне которой размещен договор о формировании фонда капитального ремонта.

О заключении договора о формировании фонда капитального ремонта

Направленный собственникам договор о формировании фонда капитального ремонта, напечатанный на обратной стороне платежного документа за декабрь 2014 года, считается офертой.

Согласно ГК РФ, под офертой понимается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определённо, выражает намерение лица считать себя заключившим договор с адресатом и содержит все существенные условия договора.

При этом договор в письменной форме может быть заключен не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но также и, в частности, путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Из буквального толкования указанных правовых норм следует, что подпись документа не является обязательным реквизитом для оферты. Иными словами, проект договора может признаваться офертой даже при отсутствии подписи лица, предлагающего заключить договор (важно лишь убедится, что он исходит от конкретного лица).

Для заключения договора, в данном случае, достаточно произвести оплату взноса на капитальный ремонт по приложенному платежному документу.

Обращаем внимание, что исходя из норм ЖК РФ, заключение указанного договора является обязательным для собственников помещений в МКД, в отношении которых фонд капитального ремонта формируется на счете регионального оператора.

С НАЧАЛА 2017 ГОДА В КРАЕ КАПИТАЛЬНО ОТРЕМОНТИРОВАНЫ 8 МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

 8 многоквартирных домов приняты после капитального ремонта. Таким образом, в настоящий момент в целом в крае отремонтированы 248 многоквартирных домов. 

Отметим, что на 2017 год губернатор края Виктор Толоконский поставил задачу отремонтировать 500 многоквартирных домов. Так, в данный момент выполнены или ведутся мероприятия по капитальному ремонту по двум краткосрочным планам: план 2016-2017гг. (срок реализации – 31 декабря 2017 года) и план 2017-2018гг. (срок реализации – 31 декабря 2018 года). Планируется, что все капитальные ремонты по краткосрочным планам 2016-2017гг. и 2017-2018 гг. будут завершены в установленные в нормативных документах сроки.

Напомним, в 2016 году в крае были отремонтированы 235 многоквартирных домов, в 2015 году – 5 домов. По большей части работы проводились по капитальному ремонту скатных крыш, замене инженерных сетей и лифтового оборудования.

 ПО ИНИЦИАТИВЕ ФОНДА В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ РАСТОРГНУТ ДОГОВОР С ПОДРЯДЧИКОМ

Региональный фонд капитального ремонта направил уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке с подрядной организацией ООО «СибТЕК» из-за срыва сроков работ по капремонту электросетей в многоквартирных домах в Красноярске (пр.им.газеты «Красноярский рабочий», д. 129; пр. им. газеты «Красноярский рабочий», д. 173а; пер. Медицинский, д. 21; ул. Свердловская, д. 21; ул. Семафорная, д. 181; ул. Судостроительная, д. 32; ул. Кольцевая, д. 22а), в Ачинске (мкр. 4, д. 12; мкр. 7, д. 4; мкр. Авиаторов, д. 26).

 В ближайшее время будет объявлен новый конкурс на выполнение работ по капремонту электросетей во всех указанных домах. «Региональный оператор проводит работу с недобросовестными подрядчиками, которые многократно нарушали сроки проведения строительно-монтажных работ, – рассказывает генеральный директор Регионального фонда капремонта Нина Авдеева. – Поэтому мы будем ужесточать требования к подрядным организациям, выполняющим капремонт, а недобросовестных подрядчиков исключать из реестра квалифицированных подрядных организаций для того, чтобы они больше не смогли участвовать в конкурсных процедурах».

Напомним, в июле 2016 года был расторгнут договор с подрядной организацией ООО «КЭМО» из-за срыва сроков и ненадлежащего качества выполнения работ по капремонту кровли в многоквартирном доме № 35а по ул. Калинина в г. Красноярске. 

                                ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

1.Как собственник может проверить, правильно ли он платит деньги?

На сайте платёжного агента Фонда ПАО «Красноярскэнергосбыт» собственник помещения всегда может узнать актуальную информацию по уплате взносов на капитальный ремонт.

Также на официальном сайте Регионального фонда капитального ремонта (http://www.fondkr24.ru) в разделе «Баланс дома» доступна информация по фонду капитального ремонта каждого многоквартирного дома, формирующего фонд по счёте регионального оператора, в разрезе квартир и нежилых помещений. Найти информацию по отдельному многоквартирному дому можно следующим образом: на главной странице официального сайта фонда http://www.fondkr24.ru зайти в раздел «Баланс дома» (в правом верхнем углу, выделен красным шрифтом), в специальных графах указать адрес дома, далее под строкой «Раскрытие информации по приказу Минстроя 965/пр» необходимо нажать на интересуемый отчёт (информация размещается поквартально) и скачать файл Excel, где и размещена информация по конкретным помещениям.

2.Можно ли платить меньше?

Нет, минимальный размер взноса на капитальный ремонт установлен постановлением Правительства Красноярского края от 13.12.2013 г. № 656-п. Размер взноса может быть только увеличен, если такое решение будет принято на общем собрании собственников помещений (ч.1 ст. 169 ЖК РФ).

3.В нашем доме и до введения программы капитального ремонта собирали средства на капремонт. Что будет с этими средствами?

Использование данных средств возможно только на основании решения общего собрания собственников помещений. По данному вопросу необходимо обратиться непосредственно в ту управляющую компанию, которая и собирала средства на капитальный ремонт.

4.Почему нам приходят счета на капремонт и от Красноярскэнергосбыта, и от управляющей компании? Если теперь взносы на капремонт собираются через Региональный фонд, то правомерно ли требование денег от УК?

В абсолютном большинстве многоквартирных домов такой ситуации быть не может. С ноября 2014 года начислением взносов на капитальный ремонт в Красноярском крае занимается региональный оператор (за исключением домов, которые выбрали способ формирования фонда капремонта на специальном счёте).

Если собственники приняли решение о формировании фонда капитального ремонта на счёте регионального оператора, то печатью и доставкой платёжных документов занимается платёжный агент. В большинстве муниципальных образованиях Красноярского края это ПАО «Красноярскэнергосбыт». Если собственники приняли решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счёте, то платёжные документы печатает и доставляет та организация, которая управляет этим домом или организация, которую собственник выбрали в качестве платёжного агента на общем собрании.  

Однако отметим, что до ноября 2014 года плата за капитальный ремонт собирали управляющие компании. В части многоквартирных домов был проведён капитальный ремонт, за который собственники продолжают рассчитываться до сих пор (поскольку сумма, собранная на момент ремонта, была не достаточной). Соответственно, они получают платёжные документы от УК (за проведённый ремонт) и от регионального оператора (за будущий капремонт в их доме).

 5.Наш дом находится на счете регионального оператора, подскажите, как перейти на индивидуальный счет дома? Какие для этого нужны документы?

Для того чтобы перейти на специальный счет дома, необходимо на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома (порядок проведения собрания закреплен в ст. 44-48 ЖК РФ) принять решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта и направить в адрес регионального оператора протокол, в котором должна быть указана следующая информация (ст. 44, п. 3.1. ст. 175, ст. 176 ЖК РФ):

- решение собственников помещений многоквартирного дома о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда на специальном счете;

- размер ежемесячного взноса на капремонт (он может быть больше или равен минимальному размеру взноса);

- перечень работ по капремонту (он может быть больше, чем в программе/при увеличении размера взноса);

- сроки проведения капитального ремонта (могут быть установлены более ранние, чем в региональной программе/при увеличении размера взноса);

- владелец специального счета (товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или управляющая компания);

- наименование кредитной организации (или банка), где будет открыт специальный счет (Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установленным частью 2 статьи 176 Жилищного кодекса Российской Федерации, на своем официальном сайте: http://www.cbr.ru/credit/listfz.asp); возможно оставить выбор банка на усмотрение регионального оператора;

- наименование организации, уполномоченной оказывать услуги по представлению платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет, определение порядка представления платежных документов и размер расходов, связанных с представлением платежных документов, определение условий оплаты данных услуг;

- лицо, которое, уполномочено действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме.

Необходимо учитывать, что изменение способа формирования фонда возможно только после того, как собственники помещений данного дома погасят задолженность за выполненные работы по капитальному ремонту, если они уже были проведены в рамках региональной программы.

Решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта вступает в силу через 2 года после направления протокола региональному оператору. Региональный оператор в течение 5 рабочих дней после вступления решения в силу перечислит накопленные средства на специальный счет, который должен быть открыт владельцем заблаговременно (за 1-2 месяца).

Подробную информацию о переходе на специальный счет можно получить на личном приеме граждан, ежедневно с 9.00 до 18.00 (обед с 13.00 до 14.00) по адресу: г. Красноярск, ул. Ады Лебедевой, д. 101а.

Образцы документов для перехода на спецсчет вы можете посмотреть, перейдя по ссылке: http://www.fondkr24.ru/documents/blanks/

 6. Скажите, пожалуйста, как должны предохранять квартиры от затопления во время дождя при проведении капитального ремонта кровли, кто за это отвечает, какой порядок и размер возмещения ущерба?

В соответствии с договором, который заключается между Региональным фондом капитального ремонта многоквартирных домов в Красноярском крае и подрядной организацией, выполняющей работы по капитальному ремонту, подрядчик обязан обеспечить охранные мероприятия, позволяющие исключить либо минимизировать причинение ущерба собственникам помещений в многоквартирном доме при проведении работ по капремонту. В случае причинения материального ущерба, нанесенного собственникам помещений в многоквартирном доме и иным лицам при выполнении работ по данному договору, подрядчик обязан возместить ущерб в полном объеме.

Для этого собственнику помещения необходимо пригласить сотрудников управляющей компании и подрядной организации для составления акта по факту причинения ущерба, в котором нужно указать объем причиненного вреда.

Подписанный акт служит основанием для определения стоимости ущерба. Как правило, подрядная организация осуществляет расчет сметы на восстановление ущерба и организует подписание соглашения между собственником и подрядчиком (причинителем вреда) о сумме ущерба и сроках его возмещения.

В случае если подрядная организация уклоняется от решения вопроса по возмещению ущерба, собственник вправе нанять иную (стороннюю) организацию для расчета суммы ущерба в судебном порядке.

Кроме того, отмечаем, что приемка выполненных работ осуществляется комиссионно. В состав комиссии включаются в том числе представители собственников помещений и управляющей организации. Соответственно при причинении ущерба необходимо проинформировать об этом уполномоченное лицо, которое при приемке работ будет учитывать информацию о наличии такого ущерба.